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同德县保障性住房后续管理办法(修改版)
来源:    时间:2019年11月14日    

第一章 总  

第一条 为了加强对保障性住房的后续管理,保障公平分配,规范运营与使用,健全退出机制,根据青政2014〕19号关于《青海省保障性住房准入分配退出和运营管理实施细则》、《海南州廉租住房分配入住管理指导意见》和《海南州公共租赁住房管理办法》,结合同德县实际,制定本办法。

第二条 同德县保障性住房的分配、运营、退出和监督等管理工作,适用本办法。

第三条 本办法所称保障性住房,是指由政府投资的公共租赁房和廉租住房,试行并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房。公共租赁住房保障对象为城镇低收入无房户或住房困难家庭,具有同德县城镇户籍的中等偏下收入的无房户或住房困难家庭、新就业无房或住房困难职工、在城镇稳定就业并有租金支付能力的无房户或住房困难人员和因特殊公务需安置的无房户或住房困难人员。

第四条 同德县保障性住房管理中心(简称房管中心)是政府保障性住房后续管理部门,负责全县保障性住房的后续管理工作。发改、监察、住建、民政、财政和社保等相关部门要积极做好保障性住房后续管理协调工作。

第五条 政府保障性住房后续管理部门应当加强保障性住房后续管理信息系统建设,建立和完善保障性住房后续档案管理工作。并对管理过程中出现的新情况、新问题及时调查研究,不断改进和完善管理工作。

第六条 政府保障性住房相关部门及其工作人员和租赁使用保障性住房的人员,应当遵守本办法。任何组织和个人对违反本办法的行为都有权进行举报、投诉。主管部门接到举报、投诉,应当依法依规及时核实、处理。

 

第二章  准入管理

第七条 申请租赁保障性住房,要符合以下条件。

(一)申请廉租住房条件:具有同德县城镇户籍,经县级民政部门认定发放《最低生活保障证》的无房户或住房困难家庭。

(二)申请公共租赁住房条件:具有同德县城镇户口,家庭人均年收入低于同德上年度城镇居民人均可支配收入标准的无房户或住房困难家庭;在同德县城镇稳定就业并有租金支付能力的无房户或住房困难家庭;新参加工作不满五年的无房或住房困难职工。

(三)因特殊对象和公务需安置的无房户。  

  (四)住房困难标准:

1.人均住房面积低于16平方米标准(含16平方米,以房产证注明的住房建筑面积为准)。

2.建筑密度大、人均居住面积小、建设使用年限久、房屋质量和抗震能力差、基础设施不配套,并已纳入旧城区改造、棚户区改造等城镇规划的平房或经房屋鉴定机构鉴定为危房且不宜继续居住的危旧楼房。

第八条 申请方式   

保障性住房可以家庭、单身人士、多人合租和单位承租方式申请。  

(一)以家庭申请的,家庭成员中确定1人符合申请条件的人员为申请人,其他家庭成员为共同申请人(含离异或丧偶带子女家庭)。

(二)单身人士申请的,本人为申请人。未婚人员、不带子女的离异或丧偶人员、外来务工等单身人士可以个人为申请。   

(三)多人合租的,合租人均须符合申请条件,且人数不超过3人,确定1人为申请人,其他人为共同申请人。家庭、个人或多人合租的只限申请承租1套保障性住房。

(四)各类国有企业和民营工商企业人员申请保障房的,向所在单位提出申请后,由用人单位申请。   

第九条 申请保障性住房,应提交以下材料:   

(一)《同德县住房保障对象资格申请表》;   

(二)身份证、户口簿复印件;   

(三)《最低生活保障证》或工作单位(主管部门)提供的工资收入证明;      

(四)城镇社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明;   

(五)申请人住房情况证明材料;   

(六)其他需要提供的材料。   

第十条 保障性住房申请对象资格按房源渠道不同分别认定。   

(一)政府出资建设或回购的保障性住房以及政府在商品房开发项目中配建的保障性住房,供应对象主要为本地区城镇收入偏低或中偏下住房困难家庭、新就业职工和外来务工无住房人员。保障对象资格由县住房建设部门及相应管理部门负责认定。     

(二)各类国有企业、乡镇利用自有土地建设的保障性住房,保障对象的认定标准由企业、乡镇所属职工书面提出申请,经本部门核定后,由企业、乡镇安排符合条件的对象办理入住手续,后续管理、维修、物业,按属地管辖的原则,本着“谁受益、谁管理”,“谁使用、谁修缮”的基本要求,开展后续管理及服务工作   

(三)教师、医务人员申请周转房资格认定办法,由所属行政主管部门制定方案,并按企业、乡镇保障房管理办法试行。

第十一条 申请、审核、审查和公示程序。

县保障性住房后续管理部门统一受理廉租房和公共租赁住房的保障性住房资格申请登记。申请人携带个人身份证、户口本、劳动合同等相关证明材料进行申请登记后,按要求进入审核程序。

(一)廉租住房资格审核、审查和公示程序:

1.初核:社区居委会负责廉租住房资格申请的初核工作。申请人提出申请后,社区居委会应及时在10个工作日内,对申请人家庭成员的户籍所在地、婚姻状况、职业、工作单位、收入(财产)、现住房状况、特殊情况等是否符合规定条件进行入户调查,将符合条件的申请人材料报县民政部门复审。对不符合条件的退回申请,并说明理由。申请人要求复核的,在收到到复核材料之日起15日内进行复核。

2.复核:县民政部门应当自收到初核资料后,在10个工作日内对申请人是否属于优抚对象、残疾人、低保、孤寡老人等情况进行复核,将符合廉租住房条件的申请材料报保障性住房后续管理部门审核。对不符合规定的退回社区,并说明理由,由初审社区告知申请人,申请人提出复核的,民政部门在15个工作日内进行复核答复。

3.审核:县房产管理部门,在10个工作日内,对申请人在同德房屋产权和是否参加房改、是否属于危房等进行审核。

4.审查和公示:保障性住房后续管理部门自收到已经审核完毕资料后,对各部门审核情况进行全面审查,对认为有必要进行复核的进行复查或责成相关审核部门复查。经审查,对符合条件的公示7日,经公示无异议或异议不成立的报县政府审批;对不符合条件的,通过相关审核部门,向申请人说明情况。对不符合规定的,原审核单位在7个工作日内做出说明,不能说明情况的将逐级问责,并取消申请人廉租房资格申请。公示后有投诉的,后续办应当会同有关部门进行调查、核实。对不符合规定条件的申请人,取消其申请资格并以书面形式告知。对拒不配合调查,申请材料不齐全、不真实或者经审核不符合条件的,应当退回其申请,书面告知申请人,并说明理由。申请人如有异议,可以自收到书面告知书之日起20曰内,向原初核、复核和审核部门申请复核。原初核、复核或审核部门应当自收到复核申请之日起15个工作日内进行复核,并将复核结果书面告知申请人。被确定为公共租赁房保障对象后,保障房管理中心起草制定住房分配方案,报县政府批准。

(二)公共租赁住房的审核、审查和公示程序:

1.无稳定职业住房困难家庭申请承租公共租赁房的按照廉租住房申请程序。

2.有固定单位、职业稳定的无房户或住房困难人员申请公共租赁房的,经县保障性住房管理中心申请登记后,通过用人单位对个人住房和收入等基本情况的初核、县人力资源和社会保障局对工资收入和缴纳城镇社会养老保险等稳定就业情况的复核、房产管理部门对个人房产和是否参加房改等情况审核通过后,报县保障性住房管理中心审查。

  3.对在本地工作的特殊专业人才、省部级劳模英模和因特殊公务需安置无房户或住房困难人员,通过所在单位或主管单位向县保障性住房管理中心提出租赁申请,经审查情况属实的,报县政府研究审批后,优先租赁。   

第十二条 分配与轮候:经县政府批准确定为保障性住房分配对象后,县保障性住房后续管理办公室结合同德保障性住房建设实际和申请保障房人员范围、数量、现住房条件等实际,按照“无房优先、低保优先、特困优先”(城镇无房户、享受城镇最低生活保障的住房困难家庭、住房条件特别困难的城镇居民)的原则进行分配。对未分配到住房的申请人列入轮候范围,轮候期限不得超过五年。具体分配方案由房管中心制定,并报县政府批准实施。   

第十三条 已享受了廉租住房实物配租或购买了经济适用  住房、限价商品住房的城镇居民家庭不得承租保障性住房;出售个人房屋不满两年的不得承租保障性住房。   

第十四条 有下列情形之一的的保障对象,予以优先分配:

(一)享受城镇最低生活保障的家庭

(二)家庭成员属于残疾、重点优抚对象以及获得省级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的

(三)因公致残、殉职本人的子女及遗孀

(四)居住危房的

(五)其他因特殊情况需优先安置的。

第三章  租赁管理

第十五条 申请租赁保障性住房实行合同管理。出租人与承租人应当签订书面租赁合同,合同应明确保障性住房基本情况、租金标准、腾退住房方式及违约责任等内容。《保障性住房租赁合同》为格式合同,合同期限最长为5年。   

第十六条 承租人应当按照合同约定的标准缴纳租金,并按约定的期限腾退住房。以单位为申请人的,应当督促监督承租人履行合同,按时足额交纳租金和水电暖、物业等各类管理费用。   

第十七条  保障性住房的租金标准按照同德社会经济发展水平、房源筹集渠道、保障对象承受能力以及市场租金水平等综合因素,对不同的保障群体实行差别化的租金标准,由县人民政府价格主管部门会同财政、住房保障部门研究确定。原则上,公共租赁住房租金控制在市场租金水平的70%左右,并实行动态管理;廉租住房(享受城镇低保)35平方米以内的面积(含35平方米)免收租金,超出部分面积租金按县人民政府确定的社会平均房屋租金标准收取。

公共租赁住房根据保障对象的支付能力实行差别化租金标准。城镇最低收入和低收入住房困难家庭租住公共租赁住房,租金标准可根据其家庭经济承受能力确定,并随着家庭收入水平的提高,逐步达到有房屋维修费和管理费两项因素构成的租金水平。城镇最低收入住房困难的家庭和农村牧区户籍制度改革后进城租住公共租赁房支付租金有困难的,经批准可以予以租金减免。城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员租住公共租赁房,按政府公布的租金标准交纳租金。  

第十八条 承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施.不得擅自对房屋进行装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的,应负责维修或赔偿。   

第十九条 保障性住房小区物业管理,由县保障性住房后续管理部门代管或选聘专业物业公司承担。保障性住房物业服务费用,按照同德县市场运行价格,均由承租人承担。对特困家庭,政府可采取货币补助的方式确保正常居住。

  

第四章  租售并举管理

第二十条 具有同德县城镇户口,在家庭人口多、经济条件允许的情况下,有购买意愿的,符合本办法第七条条件的住房保障对象和符合省州相关规定的无房户或住房困难家庭,通过本办法第十一条提出购买申请,选择购买租住的保障性住房。   

第二十一条 租售并举廉租住房出售价格实行政府定价。房屋建筑面积在50平方米以上的按成本价出售,超出部分按高于成本价、低于市场价出售。购买住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让住房的,政府可按原价优先回购;购买住房满5年,购房人上市转让住房的,可按政府规定的标准缴纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。具体的上市交易和产权管理等按照《青海省经济适用住房管理办法》执行。

第二十二条 购买保障性住房,可选择一次性付款或分期付款,一次性付款后,不再支付租金;分期付款的按未付款面积交纳租金。   

第二十三条 购买人与产权人或受托人书面签订买卖合同,明确付款价格、付款方式、修缮责任,以及双方其他的权利和义务,付清全款后,按照保障房出售管理规定,向当地房产和土地权属(不动产)部门办理登记及证件。   

第二十四条 干部、教师、医务人员和低于50平米(含50平米)的周转房只租不售。企业、乡镇、教育、卫生系统职工保障房实行内部管理,僧尼原则上不得配租公共租赁住房,确需配租的,有统战及宗教管理部门负责审核认定。

第二十五条保障性住房租金及物业费收缴标准为:

  (一)房屋租金

1、6楼住户(3元/㎡×12月)

2、5楼住户(4元/㎡×12月)

3、4楼住户(5元/㎡×12月)

  (二)享受城镇最低生活保障的住户,在现有的保障房居住面积50㎡中减免35㎡的租金,超出部分的收费标准为:

1、6楼住户(3元/㎡×12月)

2、5楼住户(4元/㎡×12月)

3、4楼住户(5元/㎡×12月)

  (三)物业费

0.3元/㎡×12月

(四)公共租赁住房住户入住前统一缴纳押金5000元(如特殊原因不能缴纳的,需向房管部门提供相应证明)。

(五)保障房带地下室的签订入住合同第一年以房屋面积86㎡、75㎡、50㎡按(360元、270元、180元)收取,次年后不再收取。

 

第五章  退出管理

第二十六条 租赁合同期满,承租人应退出保障性住房。  需要续租的,应在合同期满3个月前重新申请,经审核符合条件  的,重新签订租赁合同。   

第二十七条 承租人通过购买、获赠、继承等方式在申请保障性住房所在地获得其他住房或在租赁期内超过政府规定的收入标准的.应当退出保障性住房。   

第二十八条 承租人和购买人有下列行为之一的,解除租赁合同,收回保障性住房,其行为记入信用档案,5年内不得申请  保障性住房:   

(一)提供虚假证明材料等欺骗方式取得保障性住房的;   

(二)未通过房管部门私自转让、转租、出借、出售的;   

(三)改变保障性住房结构或使用性质的:   

(四)承租人无正当理由连续空置6个月以上的;   

(五)拖欠租金累计6个月以上的;   

(六)在保障性住房中从事违法活动的;   

(七)对房管工作人员的正常公务行为进行阻挠、辱骂及其他违反租赁合同内容的行为;

(八)不服从保障房小区内的管理工作,破坏公用设施,乱停车辆,堆放杂物,高空抛物和其他违反物业管理的行为并屡次劝告不加以改正的;

  (九)不按时缴纳使用水、电、暖所产生费用的。

第二十九条 承租人在合同期满或终止租赁合同的应当及时退出。确有特殊困难的,给予一定的过渡期限;拒不腾退的,按合同约定处理,并在适当范围内公告,必要时住房保障管理部门申请人民法院强制执行。

  

第六章  监督管理

第三十条 保障性住房后续管理部门要建立健全保障性住房申请、审核、公示、轮候、配租和退出等管理制度;建立保障性住房后续管理档案,详细记载保存承租人的申请、审核、轮候、配租、配售等有关后续管理信息。   

第三十一条 住房保障管理部门会同监察部门对保障性住房承租人履行合同约定的情况进行监督检查,有关单位和个人予以配合,如实提供资料。有关单位要据实履行职责,严格执行“三审核、二公示、一审查”制度。凡为保障性住房申请人出具虚假证明材料的,对其主管人员及直接责任人依法依纪严格追究责任。

第三十二条 房地产中介机构违规接受保障性住房承租人委托为其代理转让、出租或者转租的,由住房保障管理部门对房地产中介机构依法处理。网络服务部门及其他企业实施相关业务,必须向房管部门递交书面申请、协议、施工押金等,经批准方可实施。

第七章 资金管理

第三十三条 保障性住房租金收入、售房收入、经营性收入以及由此产生的滞纳金、违约金、罚金、利息等收入全额缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。

保障性住房管理机构,在收取保障性住房租金收入、经营性收入或售房收入时,必须使用财政专用收据或税务票据,未出具财政专用收据或税务票据的,承租人有权拒绝缴款。

第三十四条 政府出售保障性住房所得价款和购房人取得完全产权时缴纳的土地收益等价款,全额上缴同级国库,专项用于保障性住房建设、运营和管理。

第三十四条 保障性住房租金实行“收支两条线”,用于保障房后续管理及室内室外和小区内其它配套设施的维修维护。财政部门要切实加强对保障性住房的租金收入、出售收入的监管,确保资金安全有效使用。

第三十五条  保障性住房管理部门及其工作人员,要严格依法行政,规范管理,自觉接受社会的监督。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为,要依法依纪追究责任。

第三十六条  保障性住房租金,主要用于以下几方面:

(一)保障性住房的管理、维修和设施更新:

(二)物业服务及人员报酬补贴

(三)保障性住房建设维修补助。

 

第八章  

第三十六条 本办法由县保障性住房管理中心会同相关部门负责解释。

第三十七条 本办法自印发之日起施行。